2023-04-29 10:52:19 來源：鈦媒體
4月28日，集中式長租公寓運(yùn)營商魔方生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱：魔方生活）向港交所主板遞交上市申請，摩根士丹利、建銀國際為聯(lián)席保薦人。
根據(jù)招股書披露信息，截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在營公寓，分布在全國25座城市388個(gè)地點(diǎn)，公寓網(wǎng)絡(luò)自2020年以來實(shí)現(xiàn)大幅增長。直營公寓數(shù)目由2020年12月31日的31,881套增長至2022年12月31日的50,833套，復(fù)合年增長率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7,149套增至25,412套，復(fù)合年增長率為88.5%。
作為集中式長租公寓第一股，魔方生活在營公寓數(shù)量在獨(dú)立集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一，且隨著政策放開，魔方生活的運(yùn)營數(shù)據(jù)正在恢復(fù)，尤其在疫情下仍保持了門店利潤的增長，呈現(xiàn)了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2021年至2022年，魔方生活的門店經(jīng)營利潤由4.26億元增加至4.52億元，在整體行業(yè)表現(xiàn)相對低迷的情況下，表現(xiàn)出了穩(wěn)中有進(jìn)的業(yè)務(wù)韌性和充分的業(yè)績潛力。
(資料圖)
隨著運(yùn)營質(zhì)量日益受到市場各方重視，集中式長租公寓作為解決居民及新生代年輕人居住問題的重要保障迎來了發(fā)展的新機(jī)遇。魔方生活或能進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，憑借自身數(shù)字化管理能力和標(biāo)準(zhǔn)化精細(xì)運(yùn)營加速市占率的提升，持續(xù)撬動(dòng)集中式長租公寓市場萬億藍(lán)海。
深耕“集中式長租公寓”賽道，過去三年毛利潤復(fù)合增長率36.74%
公開資料顯示，魔方生活是國內(nèi)最早一批布局集中式長租公寓賽道的運(yùn)營商之一，致力于以卓越的運(yùn)營和服務(wù)為城市新市民和新青年解決階段性住房問題。
與此前奔赴IPO的長租公寓不同，魔方生活走的是一種截然不同的發(fā)展模式。
目前市場上的長租公寓分為分散式長租公寓和集中式長租公寓。分散式由個(gè)人業(yè)主提供分散在不同地點(diǎn)的民宅，而魔方生活專注于集中式長租公寓，并提供穩(wěn)定、安全、多元化的增值服務(wù)，以此打造差異化的競爭優(yōu)勢。在“集中式”的基礎(chǔ)上，魔方公寓的資產(chǎn)模式以中資產(chǎn)模式為主，兼具輕資產(chǎn)模式，通過釋放出強(qiáng)大運(yùn)營能力下的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，穩(wěn)健拓展更大的成長空間。
據(jù)了解，魔方生活旗下運(yùn)營的租賃住房均為集中式長租公寓，即整租一整棟物業(yè)或租賃該等樓宇的一部分，統(tǒng)一改造分割為性價(jià)比更高、更受年輕人喜愛的戶型，再進(jìn)行出租。同時(shí)，魔方生活提供高品質(zhì)的配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)，以此獲取增值收入。這種業(yè)務(wù)模式發(fā)展更為穩(wěn)健，規(guī)避和減少了“高收低出”“長收短付”“租金貸”等分散式長租公寓可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題。
除了發(fā)展模式更為穩(wěn)健之外，集中式長租公寓更能通過發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，降低開發(fā)和運(yùn)營成本。集中式公寓的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格通常比較統(tǒng)一，因此便于運(yùn)營商通過集采方式降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來一定的租金溢價(jià)空間。此外，集中式公寓以統(tǒng)一運(yùn)營的方式大量節(jié)省了各類人工成本，同時(shí)提升了人工運(yùn)營的專業(yè)性和安全性。
對于集中式公寓運(yùn)營商而言，其經(jīng)營核心不在于快速擴(kuò)張，而在于獲取低價(jià)物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)，一旦發(fā)展模式步入正軌，更易形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，在經(jīng)營效率及穩(wěn)定性上具有明顯的優(yōu)勢。
根據(jù)最新遞交的招股資料，2020-2022年間，魔方生活營收呈現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。2020年-2021年，魔方生活的收入由9.49億元增加至14.71億元，同比提升55.0%。2022年，受疫情影響以及投資物業(yè)公允價(jià)值凈值變化、匯兌損益、ESOP及上市費(fèi)用等影響，魔方生活凈利潤下降。但受益于公司行業(yè)并購整合及新開設(shè)的直營公寓數(shù)目增加，營收仍實(shí)現(xiàn)了增長，達(dá)17.14億元，同比增長16.5%。且公司在疫情影響下仍然實(shí)現(xiàn)了門店利潤增長，門店利潤由2020年的1.64億元增至2022年的 4.52億元。
此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復(fù)合增長率為36.74%。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數(shù)量計(jì)，魔方生活在獨(dú)立集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。
龐大的運(yùn)營規(guī)模也使公司具有更強(qiáng)的議價(jià)力并享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。據(jù)最新招股書，公司管理費(fèi)用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進(jìn)一步下降至2022年的10.8%。
重點(diǎn)布局高增長一線城市，加速規(guī)?；l(fā)展促進(jìn)行業(yè)整合
在國內(nèi)加快建立“租購并舉”住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利持續(xù)釋放，境內(nèi)外資本也加速入局，長租行業(yè)的頭部企業(yè)市場占有率明顯上升，一線城市的長租公寓項(xiàng)目尤其受資本青睞。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年集中式公寓運(yùn)營TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%。單是上海2022年就完成長租公寓大宗交易15單，在所有大宗交易中占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。
世邦魏理仕認(rèn)為，強(qiáng)勁的需求增長，疊加資產(chǎn)流動(dòng)性的提升以及可規(guī)模化的優(yōu)勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。與此同時(shí)，我國集中式長租公寓仍然呈現(xiàn)高度分散的市場格局特點(diǎn)，相比發(fā)達(dá)國家，未來我國機(jī)構(gòu)式長租公寓的市占率擁有很大提升空間。
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年市場將迎來更多優(yōu)質(zhì)長租公寓項(xiàng)目的加快入市，長租公寓市場將呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化和品質(zhì)化的趨勢。北上廣深等一線城市仍是長租公寓市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023年上海在運(yùn)營長租公寓總存量將達(dá)到18.9萬套，較2022年增長75%。
在這樣的背景下，魔方生活作為國內(nèi)最早一批進(jìn)駐住房租賃市場的品牌，重點(diǎn)布局高增長一線城市，通過發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)和兼并購成為中國領(lǐng)先且發(fā)展迅速的長租公寓服務(wù)平臺(tái)。
根據(jù)最新招股書資料，魔方生活是北京及上海最大的集中式長租公寓運(yùn)營商，于2022年在這兩個(gè)城市合共擁有約35700套運(yùn)營中公寓。而在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長租公寓運(yùn)營商，于2022年在這兩個(gè)城市合共擁有約14100套運(yùn)營中公寓。
此外，自2020年以來，魔方生活積極進(jìn)行市場整合。從2020年12月31日至2022年12月31日，魔方生活的加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7,149套增至25,412套，復(fù)合年增長率為88.5%。
截至2022年12月31日，魔方生活共有76,245套在營公寓，分布在全國25座城市388個(gè)地點(diǎn)，直營公寓數(shù)目由2020年12月31日的31,881套增長至2022年12月31日的50,833套，復(fù)合年增長率為26.3%。
多元產(chǎn)品布局切入細(xì)分市場，精細(xì)化運(yùn)營彰顯產(chǎn)品力和服務(wù)力
除了集中式運(yùn)營優(yōu)勢外，優(yōu)秀的產(chǎn)品力和服務(wù)力是魔方生活實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的制勝手段之一。
根據(jù)頭豹研究院和魔方生活聯(lián)合發(fā)布的《2023年中國集中式長租公寓趨勢洞察》，未來集中式長租公寓產(chǎn)品將被賦予公寓產(chǎn)品文化塑造、租客情感關(guān)懷等更多層面的軟性內(nèi)涵，公寓的運(yùn)營管理不再局限于日常生活服務(wù)，通過系統(tǒng)化、數(shù)字化進(jìn)行公寓管理已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。未來，集中式長租公寓市場將在充分?jǐn)?shù)字化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)智能化，重構(gòu)長租公寓管理生態(tài)。
以租客體驗(yàn)為中心，魔方生活針對細(xì)分市場打造了不同的產(chǎn)品形態(tài)，深度挖掘住戶的各類需求，并通過數(shù)字化手段持續(xù)提升產(chǎn)品和運(yùn)營服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化能力。
在產(chǎn)品布局方面，魔方生活首次提出住房租賃市場存在三大錯(cuò)配，即戶型錯(cuò)配、地段錯(cuò)配和價(jià)格錯(cuò)配，并提出解決方案，研究更小面積的居住產(chǎn)品類型。針對精英人士、城市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)青年、基層員工等不同客群，魔方生活以多款公寓產(chǎn)品切入租賃領(lǐng)域的細(xì)分市場。
在運(yùn)營服務(wù)方面，魔方生活的產(chǎn)品基礎(chǔ)服務(wù)能力領(lǐng)先業(yè)內(nèi)，并通過數(shù)字化管理持續(xù)提升管理的精準(zhǔn)度與效率?！?023年中國集中式長租公寓趨勢洞察》顯示，魔方公寓所有在租房型均達(dá)到拎包入住標(biāo)準(zhǔn)，每日提供公區(qū)保潔與垃圾分類服務(wù)；住戶可通過管家或“魔方生活”APP線上預(yù)約報(bào)修，維修團(tuán)隊(duì)上門解決日常非人為家電維修；安全保障方面，公寓安排保安人員24小時(shí)巡邏；配置有入口人臉識(shí)別、AI智能監(jiān)控系統(tǒng)、天臺(tái)智能安全警報(bào)、智能巡檢等智能系統(tǒng)管理員工，并提供住戶安全教育；為便捷住戶日常生活，公寓內(nèi)部開設(shè)了24小時(shí)收取快遞房間及外賣架。
數(shù)字化是魔方生活提供高質(zhì)量運(yùn)營服務(wù)的核心驅(qū)動(dòng)之一。魔方生活是業(yè)內(nèi)最早自主研發(fā)新一代云端集中管理OMS的公司之一，在投資、研發(fā)決策過程的每個(gè)重大環(huán)節(jié)均有自主研發(fā)的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)作為支撐；在前端供應(yīng)鏈整合方面，魔方生活規(guī)范化營建SOP系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、合同、集采下單、收發(fā)貨、付款結(jié)算全鏈條拉通；在租金設(shè)置方面，魔方生活的價(jià)格評估體系——“靈眸系統(tǒng)”，可以依靠大數(shù)據(jù)算出全國范圍內(nèi)任意一個(gè)地址點(diǎn)位的合理租金范圍……
多重因素加持下，魔方生活成為了住戶、企業(yè)客戶和行業(yè)參與者的首選品牌。
2023年，兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出“加強(qiáng)住房保障性體系建設(shè)，支持剛性和改善性租房需求，解決好新市民、青年人等租房問題 ”；今年2月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)擬出臺(tái)“金融17條”，加大住房租賃市場支持力度。伴隨政策和資本市場的助力，魔方生活有望抓住機(jī)遇加速規(guī)?；l(fā)展，憑借自身運(yùn)營優(yōu)勢占據(jù)更多的市場份額，加速行業(yè)集中度的提升。
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